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Información para los compradores e impuestos relacionados en España

Impuestos, ITP, IVA, Notaría, Registro de la Propiedad

Lo que debe saber a la hora de comprar una propiedad en España

1. Información general
España es miembro de la Unión Europea y dispone de un seguro sistema jurídico en materia de Derecho Inmobiliario y del Registro de la Propiedad. Con la ayuda de asesores cualificados, la compra de propiedades inmobiliarias es jurídicamente segura y está absolutamente exenta de riesgos. Los ciudadanos de Estados miembros de la Unión Europea no están sometidos a ninguna limitación en cuanto a la compra de inmuebles en España. En el caso de los nacionales de terceros países, se deben tener en cuenta algunas particularidades; no obstante, en principio, la adquisición de inmuebles no plantea problemas.
 
Número de Identificación Fiscal (NIF)
(O, en su lugar, Número de Identificación de Extranjeros, NIE).
Toda persona que lleve a cabo movimientos de capital en España necesita tener un NIF, o un NIE en el caso de ser extranjero. Para la adquisición de bienes inmuebles es necesario en primer lugar solicitar el NIE a la Policía española y, a continuación, inscribirlo en la delegación de Hacienda. Nosotros estaremos encantados de llevar a cabo estas formalidades en su nombre.
Naturalmente, la preparación de la escritura pública de cambio de titularidad, el acompañamiento a la cita con el notario y la traducción de los documentos oficiales forman parte del servicio que nuestro personal cualificado presta a los clientes. Tras la cita con el notario, a efectos del cambio de titularidad de la propiedad, se inscribirá la propiedad en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo propietario, de manera que usted goce de plena protección respecto a la propiedad inmobiliaria de acuerdo con el Derecho europeo. Estaremos encantados de asesorarle de forma personalizada acerca de las ventajas fiscales de la adquisición de terrenos a través de una Sociedad Limitada (S. L.) española. La creación de este tipo de sociedad no presenta ninguna dificultad.
 
2. Proceso de compra
En España no existen requisitos formales obligatorios para la adquisición de bienes inmuebles: incluso los contratos de compraventa verbales pueden estar permitidos y son legalmente válidos. No obstante, es recomendable y habitual realizar un contrato privado y someterlo posteriormente a autenticación ante notario. En ese contrato se establecerán todos los acuerdos esenciales, como el precio de venta, el inventario, la modalidad de pago, el plazo máximo para la cita con el notario, etc.
 
El depósito:
Habitualmente, al formalizar un contrato privado de compraventa, se acuerda el pago de un depósito del 10 % del precio total, el cual se deducirá más tarde cuando se realice el pago del importe restante adelante el notario. Los derechos sobre la propiedad no se transferirán al comprador hasta la emisión de la escritura pública de compraventa por parte del notario. Este documento es un requisito indispensable para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
 
La cita con el notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad:
Antes de extender la escritura pública de compraventa, la notaría solicitará a la oficina de Registro de la Propiedad un extracto del registro de la propiedad en venta. Al enviarse este documento, el inmueble quedará bloqueado durante cinco días. Si se da el caso de que otras notarías solicitan el mismo documento, dicha solicitud sería rechazada indicando el motivo.
En la cita con el notario, tanto el vendedor como el comprador deberán identificarse mediante un documento de identidad y solo podrán ser representados por otras personas si sus representantes exhiben un poder notarial. El notario leerá el contrato de compraventa preparado con todos los datos comprobados, como el número de catastro y el número de registro en el Registro de la Propiedad, el pago de los impuestos locales sobre bienes inmuebles y la forma de pago. Habitualmente, se paga entonces la suma acordada (menos el depósito previamente abonado), generalmente con la entrega de un cheque certificado. En el caso de contar con financiación bancaria, la entrega del cheque la realizará un representante del banco. Tras la firma de las partes contratantes y del notario, se transferirá el derecho sobre la propiedad al comprador. En el mismo día, la notaría comunicará la transacción a la oficina del Registro de la Propiedad.
 
Costes de adquisición y costes derivados
La regla fundamental estipula que el comprador paga todo, incluidos los costes de notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad. Debe contar con gastos con motivo de estos conceptos de entre el 10 y el 12 % del precio de compra. No está sujeto a esta norma el impuesto sobre las plusvalías: a este respecto, la Ley española establece que el comprador y el vendedor deben ponerse de acuerdo sobre este punto. Lo habitual es que este impuesto sea pagado por el vendedor. Cada municipio calcula por separado la cuantía debida en concepto de este impuesto. El cálculo se basa en el número de años y el valor y se refiere exclusivamente al terreno. La cuantía oscila entre el 16 % y el 20 % de plusvalía del terreno. Solo se grava el incremento de valor del suelo, independientemente de su valor y de las edificaciones que contenga.
 
Tipos impositivos de aplicación en España para la compra de bienes inmuebles
Los particulares pagan un 10 % en concepto del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) por la compra de un objeto de segunda mano. 
En el caso de la compra de un objeto nuevo, se debe pagar el Impuesto de valor añadido (IVA)  equivalente al 10 %, más un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
 
Declaración de la Renta
En principio, en España el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en el marco de la Declaración de la Renta, debe ser pagado solo por los residentes, es decir, quienes tengan residencia fija en España. Si no existe tal residencia ni se posee un permiso de residencia,  la persona que haya residido en España más de 183 días durante un año será considerada residente desde el punto de vista del Derecho tributario y estará obligada a declarar sus ingresos mundiales en España a efectos de tributación. 
 
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) 
0,4 % a 0,7 % del valor catastral, en función del municipio. La cifra depende de las disposiciones locales.